• 借名購房 當心“賠了夫人又折兵”
  • 資訊類型:城市規劃  /  發布時間:2015-08-04  /  瀏覽:1984 次  /  

借名購房 當心“賠了夫人又折兵”

受房價、住房調控政策、差別化信貸和特殊性住房限購等因素影響,借名購房近幾年屢屢出現。2013年至今,市二中院共受理此類案件93件,其中,大多數糾紛發生在親屬之間。法官提醒:借名購房風險大,當心賠了夫人又折兵。
為便利或避責
鋌而走險借名購房
“規避法律或限購政策;規避銀行限貸;享受購房優惠條件。”法官介紹,這是借名購房的三大原因。
近年來,中央及部分地方政府相繼出臺了一系列房地產調控政策,購買房產需滿足相應條件。而一些不具備購房資格的買房人,往往會選擇借用他人名義購房。如在京連續繳納個人所得稅或社會保險不滿五年無資格購房的非京籍人員;已經擁有住房的居民為規避“限購令”中關于不得購買第二或第三套住房的規定;家庭年收入超過標準無法申請購買經濟適用房、兩限房的購房者;還有一些來華外籍人員也會借名在京購房。
許多購房者沒有能力一次性全額支付房款,但隨著銀行限貸政策的出臺以及對貸款人資質的嚴格限制,一些因住房限貸政策影響不能辦理按揭貸款,年齡較大、尚有大額貸款未償還或因個人征信問題被限制貸款的購房者,為規避銀行限貸,通常會借名購房。
另外,一些人想利用他人單位的團購或低價集資房等優惠條件,與單位員工私下簽訂出售購房指標的買房協議,以該員工名義簽訂購房合同,由借名人(借他人名字的人)支付房款,并向該員工支付一定轉讓費。此外,在拆遷過程中,借名購買拆遷安置住房的情況也時有發生。
信賴親情
借名人不簽合同多敗訴
據統計,93件借名購房糾紛案件中,僅3件為單位借用個人名義購房,其余90件均為個人之間借名購房。個人之間借名購房糾紛案件中,有78件發生在親屬之間。
據法官介紹,由于借名購房行為多發生在親屬、戀人之間,基于對親情的信賴,借名人與登記人往往僅進行口頭約定,而未簽訂書面借名購房協議。一旦發生糾紛,借名人因未能提供有效證據證明借名關系成立,導致敗訴的情況時有發生。
而且,當事人訴求也多種多樣。如借名人提起確認之訴,要求確認對房屋享有所有權,或要求登記人協助辦理房屋過戶手續;登記人則要求借名人騰退房屋,在涉及經濟適用房等政策性房屋時,登記人會要求確認雙方借名購房協議無效;在房屋存在轉讓或抵押的情況下,第三人則要求繼續履行合同或解除抵押合同等。
暗藏風險
借名人風險更大
借名購房,在很多人看來似乎是一種規避政策、“曲線購房”的有效方法,有些購房者的確通過這種方式從中獲益。借名購房其實暗藏風險,特別是借名人面臨更大風險。
法官表示,如發生在親屬、朋友之間,沒有書面協議的購房行為,缺乏法律保障。隨著房價的大幅上漲,為獲取巨大的經濟利益,登記人往往否認雙方之間存在借名購房的事實,進而拒絕辦理房屋產權過戶手續。
如果借名人購買經濟適用房等保障性住房時,因違反了國家政策,損害了社會公共利益,借名購房協議會被法院認定無效,借名人無法實現獲得房屋產權的目的。
由于房屋產權登記在登記人名下,一旦登記人否認與借名人之間存在借名買房約定,登記人往往會要求借名人返還房屋,借名人將面臨被起訴騰退房屋的風險。
而且,因為房產證上顯示登記人為房屋所有權人,一旦登記人涉訴,該房屋將面臨被查封或處分的風險。若登記人離婚,其配偶會主張該房屋作為夫妻共同財產分割;登記人負有債務時,債權人可以要求法院查封并拍賣該房產;如果登記人意外死亡,該房屋可能會因為繼承關系而被他人繼承。
 
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